Первичное образование земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности
В конце июня 2014 г. Президент Российской Федерации подписал закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (№ 171-ФЗ от 23.06.2014 г.), который вступил в силу с 1 марта 2015 г.
Как отмечают эксперты, внесенные поправки ведут к крупнейшей за последние 14 лет земельной реформе в стране.
Новый закон регулирует вопросы возникновения, прекращения и осуществления прав на земельные участки, обеспечивает прозрачность действия и равный доступ к земельным ресурсам, сокращает избыточные административные процедуры, устанавливает ограниченное число случаев предоставления земельных участков без проведения торгов.
Выделим основные нововведения:
- установление нового порядка предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- определение особенностей приобретения указанными лицами земельных участков на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно;
- регулирование отношений в области установления сервитутов, перераспределения земель, передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или в собственность субъектов РФ;
- возможность использования гражданами и юридическими лицами земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков;
- уточнение правовых норм, определяющих понятие «земельный участок», устанавливающих порядок образования земельных участков, содержание вещных и иных прав на земельные участки, виды и условия сделок с земельными участками;
- внесение новой статьи в Гражданский кодекс РФ, предусматривающей отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- приведение Лесного кодекса, Градостроительного кодекса РФ, Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», ряда других федеральных законов в соответствие с изменениями, внесенными федеральным законом в Земельный кодекс.
Закон направлен на создание возможностей для людей более эффективного распоряжения своими наделами – продавать, сдавать в аренду, закладывать и передавать в залог.
В вопросе предоставления муниципальной земли предусмотрены весьма существенные перемены.
Следует обратить внимание, что в данном случае образование земельного участка происходит из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а не из конкретного земельного участка, т. е. образование (формирование) участка происходит впервые. Иными словами, в данном случае особенностью является то, что ранее образуемый земельный участок не был объектом кадастрового учета.
Сейчас система распределения земельных ресурсов обременена излишними согласованиями и тянется слишком долго, иногда до трех лет, непрозрачна, во многом противоречива.
Существующая ситуация известна многим:
- вопрос о том, выставлять свободный муниципальный участок на продажу или нет, решается произвольно местными властями;
- нет исчерпывающего перечня причин для отказа в предоставлении участка;
- нет установленных сроков для принятия органами власти необходимых решений;
- определены только сроки кадастрового учета и регистрации права собственности;
- всё остальное – на усмотрение чиновников;
- потенциальные покупатели земли поставлены в положение просителей, вынужденных «договариваться» с местной властью.
Новый закон детально прописал процедуру прямого действия, с конкретными и достаточно краткими сроками их выполнения – они не должны превышать трех месяцев.
В новом законе чётко сформулированы особенности земельных аукционов, на которые муниципальные власти будут обязаны выставлять свободные земельные участки по заявлениям физических лиц. Единственная поправка – если на эти земли не претендуют крупные застройщики, которые намерены заниматься комплексным развитием территорий.
Отпала также необходимость в подготовке и согласовании актов выборов участков. Основной причиной можно назвать завершение в 2014 г. утверждений правил землепользования и застройки (ПЗЗ) по всей территории страны.
Теперь вопрос о том, какой объект и с какими параметрами можно построить, уже не будет предметом переговоров. Это должно быть определено в градостроительном регламенте.
Согласовывать акт выбора участка, который дублирует градостроительную документацию, стало ненужной процедурой. Тем более, что именно с актом выбора сегодня связаны почти все неформальные отношения с органами власти при предоставлении участка.
При подготовке акта выбора орган власти по своему усмотрению решал, какой объект и с какими параметрами построить. В реалии же такая ситуация служила основой «переговорного процесса» между недобросовестными главами муниципальных образований и заявителями.
Соответственно, теперь, по новому закону, порядок предоставления земельных участков будет опираться на генеральный план территории, правила землепользования и застройки, а также документацию по планировке территорий.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, принятого 28 сентября 2001 г.
1. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
- с проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
- проектной документацией о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
- утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.
2. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
3. Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
- из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
- из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
- в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
- в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
- для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Предоставление же земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности регулируется гл. V Земельного кодекса Российской Федерации.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
- Решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.
- Договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
- Договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
- Договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса.
- Организационные мероприятия
- Обоснование и осуществление рабочих проектов
- Сметно-финансовые расчеты
- Объекты и стадии рабочего проектирования
- Содержание рабочего проекта
- Рабочий проект
- Технико-экономические показатели проектирования полей севооборотов
- Устройство территорий кормовых угодий
- Устройство территорий севооборотов
- Оформление отчета по практике по ГОСТу 2021/2022
- Оформление ВКР по ГОСТу
- Как составить бизнес-план своими силами
- Оформление эссе по ГОСТу
- Оформление презентации по ГОСТу
- Оформление статьи по ГОСТу
- Оформление дипломной работы по ГОСТ 2021/2022
- Оформление курсовой работы по ГОСТу
- Оформление контрольной работы по ГОСТу